Чтобы оценить возможность покупки квартиры, нужно знать размер первого взноса, сумму кредита, срок, ставку и действующие обязательства заемщика. При одинаковом доходе результат различается: один человек выплачивает автокредит, другой вносит больше собственных средств и занимает у банка меньшую сумму.
Какие условия влияют на необходимый доход?
В зависимости от условий конкретного банка ипотека в Казахстане предусматривает кредит на сумму от 5 до 70 млн ₸. Первоначальный взнос составляет от 20% до 50%, срок достигает 15 лет. Номинальная ставка указана на уровне 21,7%, ГЭСВ составляет до 24,3%. Залогом служит приобретаемое жилье, комиссия за оформление равна 0 ₸.
Чем выше первоначальный взнос, тем меньше основной долг и ежемесячная нагрузка. При квартире стоимостью 30 млн ₸ взнос 20% составит 6 млн ₸, поэтому заемщику потребуется 24 млн ₸. Если внести 40%, собственные средства увеличатся до 12 млн ₸, а сумма кредита сократится до 18 млн ₸. Разница в 6 млн ₸ заметно меняет платеж и требования к доходу семьи.
Как рассчитать достаточный доход?
Для личного бюджета можно использовать ориентир: ипотечный платеж занимает до 30–35% стабильного дохода семьи. Так остаются деньги на коммунальные услуги, продукты, транспорт, лечение и накопления. Банк оценивает платежеспособность по собственной методике, поэтому расчет остается предварительным.
Ниже приведены ориентировочные расчеты при взносе 20%, сроке 15 лет и номинальной ставке 21,7% годовых. Использован аннуитетный способ, а доход рассчитан при доле платежа 35%:
-
квартира за 20 млн ₸ – взнос 4 млн ₸, кредит 16 млн ₸, платеж около 301 000 ₸, доход от 861 000 ₸;
-
квартира за 25 млн ₸ – взнос 5 млн ₸, кредит 20 млн ₸, платеж около 377 000 ₸, доход от 1 077 000 ₸;
-
квартира за 30 млн ₸ – взнос 6 млн ₸, кредит 24 млн ₸, платеж около 452 000 ₸, доход от 1 292 000 ₸;
-
квартира за 40 млн ₸ – взнос 8 млн ₸, кредит 32 млн ₸, платеж около 603 000 ₸, доход от 1 723 000 ₸.
Расчет банка может отличаться из-за способа погашения, точного срока и параметров заявки. Решение принимается после проверки дохода, документов и кредитной нагрузки.
Что банк учитывает помимо зарплаты?
Для ипотеки нужен подтвержденный доход. Банк может учитывать зарплату и другие регулярные поступления по своим правилам. Доход супруга или супруги повышает общую платежеспособность семьи.
Одновременно анализируются действующие кредиты, рассрочки, кредитные карты и обязательные платежи. Например, семья получает 1,2 млн ₸ в месяц, а предварительный платеж по ипотеке равен 377 000 ₸. При отсутствии других займов его доля составляет около 31% дохода. Автокредит с платежом 180 000 ₸ увеличивает совокупную нагрузку до 557 000 ₸, или 46% семейных поступлений. В бюджет также включают оценку недвижимости, услуги нотариуса, регистрацию сделки, ремонт, мебель и запас на первые месяцы выплат.
Как подготовить бюджет до подачи заявки?
До выбора квартиры нужно определить доступный платеж и накопленный взнос. Последовательность расчета выглядит так:
-
Подсчитайте средний подтверждаемый доход семьи за последние 6–12 месяцев.
-
Вычтите платежи по кредитам, рассрочкам и другим обязательствам.
-
Определите сумму, которую можно направлять на ипотеку каждый месяц.
-
Сохраните резерв в размере трех-шести ежемесячных расходов семьи.
-
Рассчитайте несколько вариантов с разным взносом и сроком в ипотечном калькуляторе.
-
Проверьте, останутся ли средства на оформление сделки, ремонт и переезд.
Если накопить дополнительные 3 млн ₸ на первый взнос, сумма кредита и начисляемые проценты уменьшатся, а шансы пройти оценку платежеспособности могут вырасти. Точный результат следует проверить в калькуляторе, а условия кредита уточнить перед подачей заявки.